编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。 当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。 此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用最积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。 作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业领袖和精英们，如何创造新的未来？ 值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”将继续如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思想。 观点网 这是潘子翔执掌凯德投资（中国）的第二年。 在凯德历任多个重要管理职务，到如今的凯德投资（中国）首席执行官，每肩负起一个新的角色，就意味着潘子翔要比以往更加忙碌，但即便如此，他依旧乐此不疲。 与潘子翔的访谈安排在六月最后一个早晨，受疫情阻滞，唯有通过互联网讯号来交流。 自2003年开始跟进中国项目，2012年起常驻中国，潘子翔表示：“印象最深刻的，还是这次亲身经历了上海的疫情。” 2022年3月，疫情反扑上海，城市进入封控阶段，居家隔离成为常态。有人抱怨，有人感伤，但也有人采取截然不同的态度。 “我的脑子里就一个概念，不要把它当作是一个坏事情，往好的方向想，不能出去，那就多运动吧，45天时间我瘦了12斤，身体也比较健康了。” “业务方面，跟很多企业一样，肯定受到了很大影响。但有了之前武汉的经验，我们从一开始就着手做长期准备，把租户放在首位。这次也苦了我们的员工，为了维护好物业，很多员工就地住在项目上。总的来说，这次我们还是抱着正面的态度，相信市场很快就会恢复。” 乐观和积极是潘子翔一贯的风格，他总能看到事情背后潜藏的机遇。在他的观念中，对待任何一件事情，首先不要只想着困难，换个角度看有什么机会，然后努力从中创造价值。 人是这样，企业更是如此。 “信心不变，更要保持韧性” 2021年以来，中国房地产发生了翻天覆地的变化，行业遭遇了前所未有的调整，爆雷、违约、躺平成了这个时期最刺眼的关键词。 进入2022年，房地产“救市潮”在全国铺开，截至六月末，各地区出台的“托底”政策多达500余次，但市场依旧艰难。 面对行业的巨大变革与不确定性，潘子翔表示，尽管“黄金时代”已经过去，但这个行业还是很重要的，始终是一个重要的经济支撑。不过行业的增长模式会改变，增速、利润率肯定有变化，这是跟周期挂钩的，没有一个趋势是永远往一个方向的。从长远视角看，这个调整也是必要的。 问及未来投资计划，他给出了坚定的答案，“凯德一直是看长线的，坚持长期主义的投资观，我们对中国仍然充满信心。” 不过他亦强调，企业要顺应时代去调整自己，毕竟，“任何一个行业都是有周期的，无论是政策角度还是突然间杀出一个黑天鹅。以前做计划都是五年，现在基本上每三年市场就会发生变化。企业最重要的就是保持韧性，必须要随机应变。” 在市场信心普遍缺失的当下，潘子翔却看到了不一样的机会。在他看来，在这一轮的市场调整下，有很多吸引人的投资机会，这是一个非常特殊的窗口期，凯德要抓住这个机会。 “Carpe Diem！” 潘子翔解释：“简单讲就是Seize the day。做好准备，一定要抓住机遇，这是我从小到大的一种人生的理念。” 言语间，他微微点头，目光坚毅而自信。 “带领凯德中国往前走，我个人的信念就是一定要seize the day，因为这个窗口期非常重要。”潘子翔再次强调。 的确，在我们的印象中，潘子翔是个乐于接受新鲜事物的人，他的思维活跃，行动能力也很强。比如近两年NFT等新概念火热，他曾跟儿女说：“如果再搞不懂NFT、元宇宙，就要落伍了。” “懂中国，是凯德最大的优势” 面对时代和市场的变化，凯德也在改变，转型轻资产。 “凯德去年3月宣布重组，当初谋划这个转型，用了多长时间？”对于凯德始终快市场一步的前瞻性，我们也非常希望找到答案。 潘子翔告诉我们，转型是凯德内部一直在揣摩和考量的事情。 “我们一直在思考，在业务发展顺利的时候，就要考虑这个（成功）可持续吗？如果不可持续，就要未雨绸缪，去思考其它可能性，然后在正确的时点，做出正确的反应或者调整，去年恰好是这个正确的时候。” “一直以来，我们希望确保凯德不要成为柯达，不要突然间被市场淘汰。” 转型后，凯德投资成为房地产投资管理公司，但外有一些国际巨头，内有许多开发商转向资管。凯德投资与它们的差异性和优势在哪里？ “我们非常懂中国，这是凯德最大的优势。”潘子翔如是说。 他解释说，对于境外机构而言，凯德有属地化优势，非常懂中国，因为凯德扎扎实实地在中国深耕了近30年。很多时候境外投资人不了解中国，或者说缺乏客观、正确的信息来源，而凯德能够把中国市场的真实情况介绍给他们，加强他们对中国的信心。“我们扮演的这个渠道作用越来越重要。” “凯德对他们来说，是一个懂中国、可信赖的合作伙伴。” 对境内同仁而言，凯德又有着典型的外企标签，在运营管理、风险管理方面有一套严谨的体系，不会太激进，追求长期可持续发展。 重组至今近一年，如果要给凯德的表现打个分，你会打多少分？ “我会打120分”， 潘子翔笑言。 潘子翔很健谈，与他的对话如同打乒乓球一般，快发快回，他直率的回答也不时逗笑采访间的人。 虽然是个玩笑，但从重组后的业务表现看，凯德无疑达成了其设定的目标。 “凯德投资去年9月20号上市，到现在短短的八九个月，股价上升了差不多30%，这就证明市场是认可我们转型的。” 凯德投资上市后交出的首份财报表现亮眼，2021年实现税后净利润13.5亿新元，营运净利润为4.97亿新元，同比增长12.2%，现金净利较2020年增长了一倍，达到11.13亿新元，收入同比增长15.6%，达到22.93亿新元。 对此，潘子翔表示：“因为转型给了我们正确的运营模式。” 据他介绍，凯德投资的业务模式，以费用收益业务和房地产投资业务为两大核心平台，通过基金管理、旅宿管理和资本管理三大驱动力支持其规模增长。 “我们也引入了很多投资和基金管理方面的优秀人才的专家，去继续追加和强化我们的能力，进一步扩大我们的基金管理业务。” 据观点新媒体了解，凯德集团业务重组之后，形成凯德投资和凯德地产两个实体，前者成为上市房地产投资管理公司，后者则私有化，成为凯德集团旗下的地产开发业务分支。 不过，即便划分成为两个公司，凯德仍然保持了“一个凯德”的打法。 潘子翔介绍到，CLI（凯德投资）和CLD（凯德地产）之间的协同效应是非常重要的。不管是人才、品牌共享，还是横跨投资、运营及开发的专业能力、协同交易机会，两个平台是优势互补的。 “重要的是，凯德地产可以通过孵化资产储备，为凯德投资构建资产管道，这也是一种很巧妙的闭环。通过凯德生态体系，为不同阶段的项目匹配不同的资本，能够充分利用资本市场的力量，提高资本效率，规模当然也会随之做大。” “酝酿新赛道，是顺应发展趋势” 重组后，集团也给潘子翔下达了一个“严峻”任务——三年内要将中国的资产管理规模（AUM）翻倍。 去年采访时，他曾说，“这个目标很有挑战性，但也不是不可能”。 今时今日，他似乎更有信心了：“我认为目标是可以完成的”。 因为中国市场为我们提供了很大的机遇，转型给了我们正确的运营模式。凯德在中国二十多年的良好业绩和品牌，在当前市场环境下尤为凸显，境内外的投资人都非常相信我们。所以投资人信任我们，再加上我们的运营能力，将是很大的推动力。 “我觉得这三年会是一个很好的机遇期，凯德应该可以在中国市场有更大作为。” 谈及城市布局和投资方向，潘子翔称：“我们还是会继续关注一线和准一线，特别是长三角、珠三角、环渤海这些大的区域。主打业务方面其实也是没有变的。主要是商业地产，再加上19年新增的产业园区。当下更需要在主打赛道把握机会，把我们的资管优势体现出来。” “但是回到风险管理，如果我们不做改变，不去酝酿、追加新的赛道，这会是一个错误的策略。我们的投资方向都是顺应发展趋势的。” 事实上，随着中国经济转型，地产繁荣逐渐退潮，以智能制造、物联网以及大数据等为代表的新经济逐渐接棒房地产业，新经济和新产业的投资成为当下热点。 从2019年收购星桥腾飞，凯德便开始着眼新赛道。2021年在中国又陆续收购了数据中心及物流项目，并继续增加对产业园区的投入。显然，凯德对新经济的投资在不断加码。 “目前我们在中国的新经济资产规模差不多有30亿新元，我们的目标是在接下来2-3年做到50亿新元。” “如果足够幸运的话，我也希望未来可以在再生能源领域有一定的投入。”不难看出，潘子翔已经把目光放到了更远。 “可持续发展表现最终会体现在企业价值上” 借由再生能源投资，采访话题也随之切入日益火热的ESG投资，以及凯德的ESG实践。 据了解，凯德于2020年发布了《2030可持续发展总体规划》，今年5月，凯德投资宣布承诺到2050年实现净零排放。 在潘子翔看来，“ESG已经成为衡量企业价值的一个重要因素。在凯德，我们把可持续发展作为所有业务的核心，在这方面已经有20年的行动和实践。” 资料显示，凯德自2000年起每年发布全球可持续发展报告，2007年制定了《可持续建筑指南》，将ESG目标嵌入整个房地产生命周期。2021年，凯德实施了内部碳价格，以量化新投资的气候相关风险和机会，还首创了专有的可持续发展回报指标，衡量ESG所创造的价值。 潘子翔坦言，“达成我们的2030、2050可持续发展目标其实是不容易的，需要很多的努力。但是我们有信心、也有决心去实现。这也是企业对社会的一种责任。” 正是凭借良好的可持续发展表现，凯德连续多年入选“全球最佳可持续发展企业百强指数”、 “道琼斯可持续发展全球指数”、GRESB等全球知名指数。 “投资人和资本市场给予凯德的积极反应，当然首先有好的业绩表现，同时我们在ESG方面的努力也得到了认可，是一个综合评价。” 对于凯德的未来，不论是业务还是可持续发展，潘子翔总结说，“做正确的选择，付出全部的努力。” 潘子翔是我们的老友，虽然隔着屏幕却没有任何距离感，他始终精神饱满，从话语间，我们能明显感受到他的自信，以及他对世界的谦和。 对市场和行业，他总能一针见血洞察本质，切中要害。作为凯德投资在中国的掌舵人，他的想法、他的性格也在潜移默化地影响着企业的走向。 两个多小时的采访，让我们在行业的低谷中感受到难得的信心，也更加期待凯德不一样的能量与未来图景。 以下为观点新媒体对凯德投资（中国）首席执行官潘子翔先生的采访实录： 观点新媒体：凯德在上海也有很多项目，受疫情影响大不大？ 潘子翔：影响肯定是大的，上海是我们的大本营。我们在中国有9个来福士，上海就有3个，疫情期间基本上所有商场都关闭了。 不过这一次我们在心理上是做好准备的。一方面，有了2020年武汉的经验，我们还是把租户放在第一位，从一开始就与租户保持紧密沟通，给予扶持；另一方面，我们觉得市场还是会回弹的，我们对上海有信心，上海的市场基础、消费能力都是毋庸置疑的。 这次真的是苦了我们的员工，为了维护好物业，很多员工就地住在项目上，付出了很多。 总体来说，虽然有影响，但我们抱着正面的态度，该克服的克服、该安排的安排、该扶持的扶持。随着解封，现在各方面已经逐渐在恢复了。 如果回想在中国的经历，印象最深刻的还是亲身经历了上海的疫情。我个人有很大的感触，脑子里就一个概念，不要把它当作是一个坏事情，往好的方面想，不能出去，那就运动吧，45天时间我瘦了12斤，身体也比较健康了。 观点新媒体：自2021年以来，中国房地产发生了翻天覆地的变化，行业遭遇了前所未有的调整，您对行业未来如何看？凯德是否受到影响？对中国市场的投资策略是否发生变化？ 潘子翔：房地产不管是对中国的GDP贡献三分之一还是四分之一，基本上是一个不可忽视的板块，始终会是一个重要的经济支撑，它不会消失。未来土地还是要开发、资产老旧了还是要改造更新、商业还是要不断创新去满足消费者的需求。 行业改变的是增长模式，整个行业的增速、利润率肯定有变化，这个跟周期挂钩的。经历了黄金10年，没有一个趋势是永远往一个方向的，都会有变动。 任何一个行业都是有周期的，无论是政策角度还是突然间杀出一个黑天鹅，企业最重要的就是保持韧性，必须要随机应变。而且现在周期变化加快了，以前做计划五年一个周期，现在不行了，三年可能就会发生新的变化。 如果以长远的视角来看，这是一个必须的调整。我认为对这个调整期的持续，大家要有心理准备，也要有耐心。另一方面，在这一轮调整中，我们看到许多吸引人的投资机会，这是一个非常特殊的窗口期，我们要抓住这个机会。 带领凯德中国往前走，还是回到我个人的一个理念，Carpe diem，简单来说就是“seize the day”，一定要抓住机遇，因为这个窗口期非常重要。 我们还是继续看好中国市场，不仅要继续投资，而且要加快投资。 观点新媒体：去年凯德集团进行了业务重组，形成凯德投资和凯德地产两个实体。重组后，两家公司的业务模式和运营情况如何？ 潘子翔：我们重组之后还是保持“一个凯德”的打法。 开发业务的周期是比较长的，真正做一个好的项目可能要很多年，所以需要有耐心的资本，最恰当的模式就是私有化。凯德地产（CLD）就代表了长线投资、有耐心的资本。 凯德投资(CLI)则致力于成为国际化的房地产投资管理公司。凯德投资是轻资产模式，有费用收益业务和房地产投资业务两大平台，通过基金管理、旅宿管理和资本管理三个驱动力实现增长。 凯德有资管能力，要继续去追加、扩大基金管理业务，这是我们接下来几年必须要去做的。我们也引入了很多投资和基金管理方面的优秀人才和专家，来进一步增强这方面的能力。 CLI和CLD的协同效应是非常重要的，不管是人才，品牌共享、跨领域的综合能力、协同交易的机会，两个平台的优势是互补的。 重要的是，凯德地产可以构建资产管道给到凯德投资，这也是一种很巧妙的闭环。前端是CLD，后端是CLI，CLD怎么扶持CLI，CLI怎么给到CLD一个很好的退出，这些都是相辅相成的。这个闭环就体现了房地产如何利用资本市场的力量，把效率提上去，规模当然也会上去。 这种协同合作模式已经在我们的业务上得到了很好的体现。重组之后，我们在上海、昆山、武汉、成都、苏州、广州等地都拿了项目，很多都是CLI和CLD一起合作的。 观点新媒体：当初谋划这个转型，用了多长时间？ 潘子翔：转型是我们内部一直在谈，在揣摩，在考量的事情。 我们一直在思考，在非常成功的时候，就要考虑这个（成功）可持续吗？如果不可持续，就要未雨绸缪，就要去思考其它可能发生的事情，然后在正确的时候做出正确的反应或者调整，去年恰好是这个正确的时候。 一直以来，我们希望确保凯德不要成为柯达，不要突然间被市场淘汰。但转型不容易，任何企业在任何时间做出转型决定，都是要经历一定痛苦的，但是我们认为是正确的。 观点新媒体：重组到现在也有近一年时间，如果要给凯德的表现打个分，有多少分？ 潘子翔：我会打120分。开个玩笑。 不过从一些客观维度看，凯德投资从去年9月20号上市，到现在短短的七八个月，股价上升了差不多30%，这就证明市场认可我们的转型。 观点新媒体：凯德投资的优势在哪里？ 潘子翔：最近我在和董事局分享的时候，他们也问我怎么看待凯德在中国的定位、我们生态系中的的合伙人如何看待凯德，我的回答是：对于境外机构而言，我们有一个属地化的关系，非常懂中国，因为我们扎扎实实地在中国做了将近30年，有几千号员工，能够把中国市场的真实情况介绍给境外投资人，加强他们对中国的信心，这对他们是非常重要的。 对他们来说，我们是一个懂中国的、可信赖的合作伙伴。 境内同仁怎么看我们呢？他们觉得我们是一个外资，在运营管理、风险管理方面有一套严格的体系，不会太激进，是可持续发展的。 所以我们非常懂中国，这是凯德最大的优势。 中国的市场规模摆在这里，所以很多境外机构还是会考虑投资中国。只是怎么样找到安全的渠道来参与中国的未来？我们所扮演的渠道角色越来越重要。 观点新媒体：重组之后，凯德的投资重点在哪里？ 潘子翔：凯德的运营模式改变了，但总的来说我们的投资布局和关注点其实没有变。 从城市布局上看，10年、20年前企业都在下沉扩张，那时候凯德也有一些购物中心在二三线城市。之后我们基于对凯德自身优势和竞争力的分析，决定要回归一线和准一线城市。未来我们还是会关注一线和准一线城市，特别是长三角、珠三角、环渤海这些大的区域。 我们的主打赛道其实也没有变。这20多年来，凯德在中国主要做商业地产，再加上新增的产业园区，这些都是我们的主打业务。在当前这个窗口期，更需要在我们的主打赛道追加投资，把我们管理优势体现出来。 但是又要回到风险管理，如果一直做商办项目，不去酝酿、追加新的赛道，这会是一个错误的策略。我们的投资都是要顺应发展趋势的。 比如，中国在经济转型，这种背景下该做什么呢？凯德这几年一直在加重对新经济的投入，2019年和星桥腾飞整合后进入产业园区，去年又新投资了物流和数据中心。 我们所关注的新经济包括了产业园区、物流和数据中心，这些领域我们都会看机会追加投资。 观点新媒体：您对于未来的物流地产市场怎么看？ 潘子翔：物流近几年来成为全球的投资热点，凯德也有投资。中国电商的发展，消费的增长，我们认为物流的前景是很好的。 相较于传统房地产，物流现在的回报率还是比较高的。当然，在部分市场物流的资本化率也在下降，未来走向如何要看很多趋势，但我觉得接下来两到三年是没问题的，因为需求很大，而且中国推出了新基建公募REITs, 也有比较顺畅的退出通道。 未来做物流要做高标仓，向智能化和低碳化方向发展。 凯德虽然这两年才开始做物流，但在全球范围内的布局速度是很快的，不单是中国，凯德目前在新加坡、印度、马来西亚、韩国、美国、英国、澳大利亚和日本都有物流项目，很快就建立了专业团队。 所以我们在中国也可以借鉴其他国家物流团队的经验，包括在客户和资源端，有一个国际化的网络，能够把一些境外客户资源引入中国，帮助中国企业发展到海外，这也是凯德的一个优势。 观点新媒体：就新经济资产方面，未来在这方面的投资份额是多少？是否会因此降低商业地产的投资比重？ 潘子翔：目前我们在中国的新经济资产规模差不多有30亿新元，我们的目标是在2-3年内做到50亿新元。 如果足够幸运的话，也希望在若干年后，我们可以在再生能源的板块有一定投入。这不仅是顺应中国的趋势，也是顺应全球的趋势。 商办方面，首先要说，短期的困难不会改变长期的趋势，现在大家面对的都是短期的震荡，每个公司对这种新常态都有不同的策略。但从中长期来看，商业地产仍然是值得投资的板块。 观点新媒体：提到再生能源，随着ESG投资热潮兴起，房企也纷纷加大了对ESG的重视，您如何看待这一趋势？凯德在ESG方面进行了哪些探索和努力？ 潘子翔：再生能源方面，我们已经看到了国际趋势。中国在这方面也有很大的投入。而政府只能做一个开端，接下来还需要市场化，通过市场和资产的推动，助力政府在这方面做到应有的效果。 如果以前说ESG是锦上添花的话，现在就变成了必须之举。现在全球的投资者日益关注ESG表现，也会纳入他们投资决策当中。简单来说，ESG已经是衡量企业价值的一个很重要的因素，中国企业现在也非常关注ESG。 凯德一直以来就把可持续发展作为我们工作的核心。在这方面我们有20年的实践经验。 凯德从2000年就开始发布可持续发展报告，自上而下推动，把ESG融入到投资、设计、开发、运营、再开发等各个环节，贯穿房地产整个生命周期。 2020年我们发布了2030年可持续发展总体规划，今年5月宣布承诺到2050年实现净零排放。这也体现了我们对社会的一种责任。其实实现这些目标是不容易的，要做很多努力，但是我们有决心。 观点新媒体：公募REITs陆续释出，除了新基建公募REITs，最近首批保障性租赁住房REITs正式落地，您认为接下来会推广到商业不动产方面吗？ 潘子翔：肯定会出来，只是时间早晚的问题，我个人是很有信心的。 因为房地产这20年的快速增长，产出了大量的资产，主要就是住宅和商办项目。从投资者的角度，投入后自持物业，都需要有一个方式可以把部分资源盘活，然后再投资。所以，REITs是一个很好的通道。 国内首先试点的是新基建，比如说物流、产业园区项目，第二轮是保障性租赁住房。往下走，应该会考虑商业地产。因为商业地产纳入公募REITs，这个呼声一直很高，应该说越来越高，市场上商业地产的存量规模巨大，需要去盘活。 对我们来说，C-REITs市场非常重要，因为回到我们的模式，凯德作为投资管理公司，基金管理是我们投资的一个重要引擎，不仅可以扩大基金管理规模，也会带动费用收益增长。 我们希望C-REITs可以落地，有了私募，再加上公募，这样我们在中国可以有新的打法。 观点新媒体：重组之后，集团给您下达了一个任务：三年内要将凯德在中国的资产管理规模翻番，您现在怎么看这个目标？ 潘子翔：我认为这个目标是可以完成的。 因为中国为我们提供了很大的机遇，转型给了我们正确的运营模式。凯德在中国20多年，一直保持了专业态度，致力于创造长期价值，我们的业绩和品牌优势在当前市场环境下尤为凸显，受到投资人的信赖。 所以投资人信任我们，再加上凯德自身的运营能力，这两个加起来，会是一个很大的推动力。 我觉得这三年会是一个很好的机遇，凯德在中国应该可以有更大作为。